全面“限价”房企需转变盈利模式

  6月以来，北京首批限价房项目相继入市，引发业内高度关注。首批限价房项目包括4个项目，分别为瀛海府、金樾和著、旭辉城、熙悦林语。接下来，还将有限价房项目扎堆申请预售许可证。

  此前，北京市住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》，规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授评价，北京市限价房销售管理办法的出台，是“限房价、控地价”在房屋销售环节的必然要求，其根本目的是落实“房住不炒”、让住房回归居住功能。

  而中原地产研究中心的数据显示，2018年1-5月，全国房地产调控政策发布多达159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份，全国超过40个城市发布50次调控政策，刷新历史纪录。在此背景下，房企将迎来更多的挑战。

  疯狂抢地变拿地谨慎

  过去，北京的土地市场可谓资本和“高价地”的舞台。北京土地流拍现象的具体情况是“5年流拍数不足30例”，即基本上只要是拿出来拍卖的土地都会引起房企的争相竞拍。

  而如今，伴随着楼市调控的深入，土地市场甚至逐渐出现了流标现象。一线城市2018年上半年土地流标8宗，其中有6宗出现在北京，合计经营性土地流标同比上涨166%，流标面积同比上涨幅度达到了700%。

  “如今，政府土地出让条件更为严格，加之开发企业资金收紧，入市情绪不高，导致了出让土地减少。”中研普华研究员薛圳扬在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，目前房企普遍面临资金紧张、融资困难的现状，在获取高总价地块时势必慎之又慎。加上一些地块本身资质较差，还建比例大，影响了实际可售货值。而限价要求又将做溢价的空间限死，自然让企业望而却步。

  不可否认，在市场“放量”与全面“限价”的背景下，土地市场逐渐回归理性轨道，房企拿地的逻辑也悄然发生了改变。

  “从2017年北京市政府供应的住宅土地来看，只有共有产权用地和限价地两种，未来仍将为这个趋势，由于房屋属性由土地属性来决定，因此未来商品房市场将以共有产权房和限价房为主。未来政府将建立并不断完善长效调控机制，而长效调控除了采用收取房产税等手段外，流通受限保护刚需的共有产权房是较好的手段。”薛圳扬分析称。

  不过，他也坦言，土地出让时一个政策，入市时又一个政策，政策的多变给开发商的信心造成了影响，此前对项目的投入产出测算完全失效，这对于经营业绩为导向的房地产企业来说很难受，因此现阶段拿地时会持观望状态。

  “限价房的入市，显然会改变市场的价格，也会对房企的拿地等形成更多的约束，所以限价房的产品入市，有助于后续周边土地的出让更加降温，是地价房价联动发展机制中的一个重要表现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国产经新闻》记者。

  他还进一步指出，对于房企拿地来说，盈利和促民生都很关键，很多房企与其做慈善和公益，不如在限价房方面发力，这也是发挥企业社会责任的重要体现。另外很关键的一点是，当前对于此类限价房，其实也是有很多新的管控内容，房企要会适应此类拿地模式。

  盈利模式发生变革

  有业内专家认为，在2017年之前，企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标，由于整个市场非常好，大家对于后市预期较高，有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。因此对于竞价结果，高一点也可以接受。而到了2017年之后，随着土地出让条件变得逐渐严苛，大家也看到了政府调控的决心和力度，预期也变得平稳，可能对于房企来说更多需要考虑成本和盈利方面的问题。

  据悉，一般商品房项目的盈利大约在15%-20%，但是“限价房”由于比较严苛的出让条件，再加上房企的资金成本，想要有利润非常艰难。

  “对于当前限价房来说，盈利空间自然是不大的，这也是房企当时拿地时候需要注意的内容。”严跃进表示，从利润点看，其实涉及到开发周期压缩和营销成本压缩等内容，这样可以实现薄利多销的概念。若是从盈利角度看，预计类似利润率会控制在8%的水平，若剔除其他因素，至少可以超过6%的水平。类似水平兼顾了保障性住房和商品住房投资等方面的收益考虑。而类似限价做法，在北京较多，上海本身这两年此类产品创新实际上相对少，北京这方面带有一定的政策导向性和全国推广属性。

  他认为，从盈利方面看，限价本身不是说不给盈利，要积极核算账目，这样有助于获得普通的盈利。后续也要通过限价房来降低营销成本等。另外在一些三四线城市积极做普通住宅项目，这样可以做平衡。

  此外，也有分析指出，“限价房”项目的打造实际上非常考验开发商整体研发和规划水平。思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅就表示，“限价房”项目对于开发商运营能力提出了更高的要求。从现在来看，“限价房”项目在计算资金成本的情况下基本上不赚钱。2017年下半年之后，地价逐渐回归理性，这种项目可能还具有一些空间。

  对于如何盈利，郭毅指出，一方面可以从产品打造上，做出一些高低差，除此之外，住宅限价，可散售的商业和办公部分并未限定价格上限，这部分仍然存在盈利的可能。另外，按常规判断，地下车位和千人指标都能有一部分销售收益，当然这并不足以弥补开发商在高成本下的利润缺口。

  “限价房地块势必会压缩房企盈利空间，这也要求房企更加精耕细作，剔除各类成本，同时把握地产周期。很多房企过去其实就是靠市场自身变动盈利的，未来要提升专业能力，需要把市场做细，这样才能有更好的盈利机会。”薛圳扬坦言。

  同时，他建议，一方面，要压缩周期提升利润。另一方面，要压缩成本提升利润。因为地价、房价都设定了透明的上限，如此一来，开发商想要盈利只有压缩成本。未来开发商可能就不存在产品的竞争了，而是成本管理、成本控制能力的竞争，开发商就变成精算商了。此外，还有企业自持租赁。自持的模式，其实是租赁市场从旧模式向新模式转变，即从个人自持转变为开发商自持，这是发展租赁业务的新手段。

    来源：中国产经新闻