土地市场转凉?杭州、成都等多城第二批集中供地现零溢价、流拍

叶落知秋，土地市场先感受到了秋天的凉意。9月15日，首批集中供地战火最激烈的杭州，却在第二次集中供地中遭遇了流拍，西部热点城市成都的第二批集中供地首日也反响平平。

当天，杭州第二批集中供地10宗竞品质地块报名截止，有9宗地块报名未达标，相当于提前宣告流拍，这一结果令市场感到意外，在首轮供地中，面临高地价挤压下只有“1%的利润空间”，房企尚且你争我夺，而仅仅过去4个月，杭州土地市场的风向就发生了转变。

无独有偶，成都第二批集中供地首日土拍中，共成交19宗地块，有1宗地块流拍，平均溢价率只有2.1%，15宗地为底价成交，这一结果也和首次供地大相径庭。

截至目前，已经开展第二轮供地的城市诸如沈阳、合肥、青岛、福州等城市的土拍市场“平淡无奇”，且不少地块均为底价成交，并未出现首轮集中供地时的“厮杀”场景。热点城市集中供地转冷的原因是什么？土地市场真的“凉”了吗？

杭州9宗竞品质地块提前“流拍”

土地市场由热转凉与第二批集中供地规则改变相关，随着“游戏规则”的重新设置，不少房企主动选择“知难而退”。

例如，杭州在第二批供地中首次试水“竞品质”，其规则是房企首先需提供建设方案，方案通过后开始竞地价，竞得后所建造的楼盘需通过验收后才能进行现房销售。同时，“竞品质”试点地块溢价率上限由10%调整为5%，在地块达到上限价格之后，转为线下摇号确定竞得人。

从9月15日截止的报名情况来看，杭州的10宗竞品质地块中，仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求，其他9宗地块因有效申请没有达到规定门槛，无法进入后续正式竞价环节，相当于提前“流拍”。

熟悉杭州市场的中指研究院浙江分院常务副总经理高院生分析称：“昨日的竞品质地块的流拍基于以下原因，首先土拍新规的苛刻，竞品质地块需在高品质方案下现房销售，且对企业参与土拍的数量和拿地资金来源进行限制和规范；另外，‘三道红线’下房企拿地销售比40%影响企业的拿地节奏。”

“此类流拍的直接原因便是竞品质的约束。”易居研究院智库中心研究总监严跃进直接点评称：“竞品质涉及的工作量更大，房企需在品质优化方面不断做方案，房企拿地和开发成本进一步加大。同时，现房销售等约束也会使部分房企进行回避。”

同样，成都第二轮供地在规则修改后采取“限房价、定品质、竞地价”，凸显出“品质”的比拼；并且在土地达到较高限价后，从摇号转为“竞自持保障性租赁住房”或者“竞销售型一类人才公寓”，这一做法也提前控制了土地的溢价率。而成都此次部分地块的竞拍中首次采取“竞销售型一类人才公寓”的做法，从“自持”变为“可销售”，则为房企留下了利润空间。

从成都首日的土拍结果来看，有近八成地块为底价成交，竞得房企以中铁建代表的国企和成都本土房企为主。从竞争激烈程度来看，区域分化明显，高新区和天府新区等热点板块依然有较为激烈的争夺，而主城区的地块表现相对平淡。

竞拍规则改变，房企拿地更趋理性谨慎

第二轮集中供地过程一波三折，多个城市在“叫停”原先既定的出让程序后重新调整竞拍规则。从目前来看，热点城市的竞拍规则均发生了改变，比如，以“限房价”“严控溢价率”“严禁马甲参拍”来降低市场热度，以“摇号““一次性报价”“品质竞争”替代此前的“竞自持”来降低房企的拿地成本和凸显品质导向，以“资金来源”“付款周期”等保障安全。

在新的游戏规则下，房企参与第二次供地将会更加理性和谨慎。在不久前的房企中期业绩会上，万科、旭辉、融创等房企纷纷表态不拿高价地，“以销定投”“避开热点地块”“保障利润率”成为房企不约而同的选择。

此外，从监管政策来看，目前已被纳入“三道红线”试点的重点房企，被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一指标也进一步约束房企拿地的投入。

房企拿地态度的转变直接体现在土地市场端。从已经完成第二批集中供地的城市来看，率先拉开集中拍地大幕的福州，其出让的19宗涉宅地块有4宗中止出让，最终成交13宗住宅用地，2宗流拍。不过，在位置相对优越的市区内11宗地块的竞争中，呈现出冷热分化的态势，除了2宗地块底价成交外，其余均达到较高限价进入摇号，引来保利、正荣、中海、首开等房企的竞争。

由于福州是众多闽系房企的大本营，加上楼市成交行情向好，土地市场表现为冷热不均。而后续出场的青岛、沈阳、天津、合肥等，土拍市场明显趋冷，其中，青岛、济南及天津的成交溢价率均为0。而沈阳原定于9月17日出让的46宗地块中有24宗停止交易，与此同时，合肥原定9月17日开拍的26宗地块也仅剩下8宗将如期出让。

对此，来自亿翰智库的分析称，房企在第二、三批集中供地中获取的项目，年内开盘销售的难度较大，加之地产行业融资环境持续收紧，对房企投资端产生一定的收紧作用，投销比不超过40%的新规又进一步限制房企拿地，预计第二、三批集中供地热度将持续降温。

来源：新京报 记者：徐倩