袁一泓:抑制房价,要紧的还是土地供应

搜狐焦点保山站 2018-05-25 08:57:19
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抑制房价,要紧的一条,还是加快土地供应,多管齐下的土地供应。

    前些时候,一位朋友让我帮忙介绍几家地产企业,看看能否联合拿地。

  原来,这位朋友所在的公司近期正以“文旅IP”的概念去三四线城市谈项目,西部某个四线表示出了强烈的兴趣。如果能选址该市,承诺的可用土地将达3000亩。大部分是文旅产业用地,一部分是住宅用地,具体比例可以商量。

  联合拿地,就是这种项目。地产企业出土地款,并开发住宅用地。建设的销售物业,可以用来平衡现金流;而“文旅IP”是三四线城市最喜欢的,即使淡化政绩工程的概念,也能拿得出手。当然,前提是后续确实能运营好,而不是假的IP。

  我丝毫没有鄙薄的意思。但必须面对的事实是,消费升级后的文化旅游大行其道,真正的“文旅IP”却是稀缺资源,炙手可热。我曾经迫于情面,去参观过某个3.5线城市斥巨资以传统名著为原型打造的游乐项目,说实话,简直惨不忍睹。

  前面说的这位朋友,公司让他直接参与项目前期商务洽谈合作,主要是因为,他老家就是那个目标城市。据他介绍,过去一年多,他所在城市的房价涨幅已过超过50%,多年的商品房库存一扫而光。政府部门想引进产业IP的心情可以理解,但当前比较紧急的,难道不是迅速增加住宅土地供应,以缓解房价上涨的压力么?

  前不久看到了某省住建厅给国土资源厅的一份公函,商请后者想办法为几个热点城市增加住宅用地供应指标。所引用的文件,正是他们各自的行业主管部门,住建部和国土资源部(现重组为自然资源部)去年4月联合下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》:对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  我个人觉得,两部门的《通知》有很强的指导性。但落实起来,并不容易。举个例子,文章开头的那个四线城市,商品房库存已经降到6个月以下了,即使立即着手增加供地,恐怕也有点来不及,何况土地指标是按计划走,不是你想要就马上要得到的。

  临时给上级国土资源部门紧急打报告,要求加拨指标,是不得已的权宜之计。所以,房地产市场的监督管理,一定要有预见性。

  我之前写过,住宅用地供应,要讲究“技术”。中央提出要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,其中,多主体供给主要是指土地供应。也就是,除了国有土地出让,还包括企事业单位既有国有土地的盘活和集体土地建设租赁房试点。

  关于集体建设用地,北京又有一项创新。5月23日,北京市住建委等部门发布一份文件,鼓励建设租赁型职工集体宿舍,主要的土地来源就是集体建设用地,以及产业园区配建,利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建。

  如你所知,去年底北京曾经拆除了一大批违建房,主要是在郊区和农村。不少外来务工人员被迫离开北京。有拆,也有建,是为平衡之道。租赁型集体宿舍,是比较适合这些外来务工人员的居住选择。当然,也适合于员工数量庞大、住房相对困难的企业。

  想必你也注意到了前述文件的表述,这些宿舍,也可以是“利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建”。这就涉及到了土地(包括闲置物业形成的可用土地)供应的结构优化。

  并非有意夸耀,两三年前我就多次呼吁,开展集体建设用地建租赁住房试点,利用闲置的商用物业改造为出租房屋。很欣喜地看到,国家后来果然推出了这些政策。这里顺便再提个建议,凡是闲置商用物业改造为出租物业的,应该尽快落实给予其民用水电气的政策。

  不少城市,尤其是大城市,建设用地指标控制得很严格,新增建设土地更是难乎其难,一线城市基本上是不许增加。热点城市对住房的需求一直居高不下。深圳近日提出适当增加人才房、安居房的比例。但这些城市几乎无一例外都是住宅用地供应偏紧。在坚持房地产调控的基础上,有没有解决办法?

  可以从用地结构下工夫。除了上面讲到的盘活存量(包括城中村)资源,将闲置商用物业改造为租赁物业,还可以适当调整产业用地与住宅用地的比例。

  有的城市,对产业用地出手豪阔,动不动就是几千亩,而且价格低到不可思议的地步。有的城市,产业用地指标用不完,或者出让的产业用地多年空置,勉强建设的产业项目招商严重不足。这样的城市,不如减少产业用地指标,相应增加住宅用地指标。

  总体来说,城市住宅用地占全部建设用地的比例仍很低。希望有关部门在制定年度土地供应计划时跳出来思考这个问题。如果来得及,今年年中就可以做一次结构性优化。尤其是那些出台人才引进政策导致短时间大量人口迅速流入的城市。

  无须东张西望,抑制房价,要紧的一条,还是加快土地供应,多管齐下的土地供应。

    来源:乐居财经作者:袁一泓

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