多地成交萎缩、房价涨幅收窄 七月楼市热度下降

房地产调控不断升级背景下，7月多地楼市成交下滑、房价涨幅放缓。

据克而瑞较新数据，今年7月，二三线城市新建商品住宅成交量同比、环比分别下降13%和10%。中指院数据则显示，7月份百城新建住宅均价16120元/平方米，虽然环比上涨0.35%，但涨幅较6月收窄0.01个百分点；百城二手住宅均价15956元/平方米，环比上涨0.43%，涨幅较6月收窄0.06个百分点。

“成交下降其中一个原因是供应量有所下降，房企会花不少精力备战‘金九银十’，七、八月的供货节奏不会加快。7月发生的变化，不能排除受到季节因素及供应节奏的影响，这其中是否也有市场预期的变化，有待进一步观察。”克而瑞研究中心总经理林波告诉记者。

穆迪高级分析师黎锦雄则表示，“由于地方政府继续因城施策对楼市进行调控，以遏制房价过快上涨，预计年内价格涨幅将进一步放缓。”

楼市发生微妙变化

中指院8月2日公布的数据显示，今年1-7月，全国百城新建住宅价格累计上涨2.06%，涨幅较去年同期扩大0.35个百分点，累计涨幅处近三年同期高位；百城二手房价格累计上涨3%，涨幅较去年同期扩大1.26个百分点。

从城市群角度观察，珠三角仍是市场热度较高的区域，长三角区域居次位。1-7月珠三角区域新建住宅价格以3.41%的累计涨幅居首，长三角、山东半岛、京津冀分别以2.49%、1.34%和0.78%排在其后。

单个城市来看，中指院新建住宅价格变化监测表显示，1-7月累计涨幅前五位的城市分别为徐州、佛山、广州、东莞、金华，涨幅分别为6.04%、5.28%、5.12%、5.11%和4.91%。

不过，从单月数据看，7月的楼市发生了一些微妙变化。

据克而瑞监测数据，其重点监测的29个城市中，今年7月商品住宅成交面积同比、环比分别下降12%和11%，即使相比2019年同期，也下降了2%。

“一线城市7月成交整体上仍处高位，与一线城市相比，近七成二三线城市成交量同比由增长转为下降，其中不乏像南京、武汉、佛山这类热点二三线城市。这些城市7月成交量下降，一定程度是受供应量较低影响，需求方面是否发生了变化，尤其是市场看涨预期是否得到有效抑制，现在还不能十分肯定。”林波表示。

中指院分析师马琛则表示，尽管一线城市整体热度仍然较高，但深圳市场的降温比较明显。

而二手房指导价对于抑制深圳房价上涨，起到不小的作用。亿翰智库研究总监于小雨指出，二手房指导价是对需求的管理，相当于变相限制了需求。“作为一种全新并且效果显著的调控工具，对于亟需进一步调控的热点城市来说，二手房指导价不失为一把新利器。”

百强房企销售增速放缓

马琛认为，下半年楼市政策将继续保持收紧态势，尤其是房地产金融政策的收紧将延续下去。在综合效应下，市场需求面是否会发生变化，值得注意。

“房贷周期延长、利率上升的态势在短期内不会有大的改变。考虑到上半年成交量较高，一些城市下半年房贷额度可能会减少；如果房贷指标有所收紧叠加利率的走高，市场对房价上涨预期也出现降温，那么这些变化可能在一些城市对一些项目的成交量产生影响。一些在七月热度下降、成交量放缓的三四线城市，已出现了观望现象。”马琛表示。

在于小雨看来，政策对市场的影响力应予以充分考虑。今年上半年各地楼市调控次数超过173次，主要是针对需求端的调控，且大多数为收紧性政策。楼市频出调控政策一个重要目标是防范金融风险，促使楼市平稳健康发展。

“通过限制需求和打击投机，政策最终目的是稳定房价和稳定预期。从各地政策情况来看，相关部门对过热地区的警觉度是比较高的。可以看出，市场热度有所上升、房价预期有所松动，可能引发资金过度流入的城市一般很快就会出台调控政策。而且这些城市政策的出台都比较精准、效率也较高。”于小雨表示，这些政策的效果，下半年可能会进一步显现。

在市场发生前述变化的同时，房企七月销售增速也有所下降。据克而瑞监测数据，百强房企七月单月实现销售操盘金额8611.7亿元，环比降低33%，同比降低8.3%。

林波表示，七月份百强房企整体业绩表现，不及今年上半年和历史同期水平。包含几家龙头房企在内，不少企业环比降幅超过35%，只有龙光、融信、佳兆业、仁恒等少数几家企业实现环比增长。

“这一方面有房企出于营销安排，货量阶段性供应不足的原因，但也应看到，部分城市市场调整、政策调控升级等多方面因素也对七月的市场形成了影响。综合多方面变化，百强房企单月业绩的增速，已经呈现出放缓的趋势。”林波补充道。

不过马琛认为，考虑到上半年销售业绩较高，今年全年全国商品房销售额仍有望超过18万亿元的水平。

财联社（上海,记者 王海春）