周期长、难度大 10万亿城市更新市场房企准备好了吗?

近期，城市更新迎来新一波政策红利。北京、上海等城市纷纷发布城市更新支持政策或规划，市场需求随之释放。

作为市场主体，众多房企将城市更新看作未来重要的布局方向，然而试水新领域也会面临一些难题，房企“自我修养”之外，城市更新市场的顺利发展，可能还需要更多维度的协作。

10万亿市场风口已至 百强房企超半数“已成规模”

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区进行必要的、有计划的改建活动。

随着城市化进展到一定程度，城市建设将由外延扩张向内涵发展转变，城市更新应运而生，而其带来的全新体验，也在不断满足居住者日益提高的生活需求。

今年4月底，西单文化广场升级改造项目正式亮相，地下商业板块“更新场”更是备受关注，地上森林与地下商业空间的结合，让这里成为年轻人争相打卡的潮流地标；

深圳龙岗区坂田街道雪象村片区经过更新形成了集高端住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、酒店式公寓、超大型SHOPPING MALL以及九年制义务教育学校于一身的国际级城市综合体；

上海64条永不拓宽的马路之一愚园路摇身一变，成为兼具市井气息和生活美学的跨界体验街区……

今年，城市更新首次被写入政府工作报告。随后，北京、上海、深圳、重庆等城市积极响应：上海落地800亿城市更新基金、北京发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》、深圳城市更新条例公开征求意见。

政策红利下，市场潜能迎来爆发。易居企业集团CEO丁祖昱曾指出，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新早就不是万亿级的市场，应该很快变成10万亿级的市场。

面对巨大的市场蛋糕，房企纷纷入局。根据克而瑞统计的数据，80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，并且已有51%的企业达到超百万方的规模。在这条赛道上，包括佳兆业、恒大、富力、融创、保利和时代中国六家房企在内的排名前列梯队城市更新潜在总建面均大于5000万平方米。

对于房企热衷城市更新的理由，城市更新论坛数字资产研究中心主任黄硕表示要从政策环境与市场需求两方面看待。

一方面房地产行业从开发时代进入存量运营时代，在房住不炒的基调下，以往高杠杆、高周转的模式未来可能行不通，因此多数地产商转型做存量的运营；另一方面，如今的城市化已经从开发时代转向以丰富需求为主的体验型时代，简单的刚需型、功能型产品不能满足市场需求，城市更新成为更符合市场需求的方向。

掘金非易事 运营能力成关键

尽管房企对城市更新热情高涨，但作为一个全新的领域，城市更新与传统地产开发仍然存在很大不同。

最明显的差异是开发周期。深圳市合一城市更新集团发布的《2019年城市更新白皮书》统计数据显示，一个完整的城市更新项目平均周期为5-8年。黄硕认为，整体来看城市更新项目周期远远长于传统物业开发，这会影响项目投入资本的属性与运营方式。

此外，城市更新项目具备很大的社会属性，有大量城市公共面积，企业需要在承担公共服务责任的同时实现收益。

对房企而言，进入这样一个新的领域也意味着面临更多挑战，而运营能力与资本运作能力，是难度较大的两道“考题”。

曾参与多个城市更新改造项目的共享际联合创始人、执行CEO贾晓萌表示，城市更新与传统新项目开发的逻辑不同，运营占据较大比重。“旧项目改造很容易，但如何为这个既有空间装入精神、装入内容，保持它的持久活力，这是一个门槛。”贾晓萌说。

中海地产也曾在《中海城市更新白皮书》发布时提出，城市更新的主体必须具备城市运营能力。对此，黄硕持相同观点，她认为从团队内部而言，房企做好城市更新，需要精细化产品运营团队，并搭建良好的内部协同机制，形成有运营活力与机制的组织。

另一方面，长周期运营模式下，习惯于高周转的房企难免面临财务压力。以深圳市罗湖区金钻豪园项目为例，据了解，该项目自2005年便有更新动作，2010年成为深圳市首批89个城市更新项目之一。五年后由于部分拆迁面积未能谈妥拆迁补偿，项目难以推进，2015年10月，原开发商因资金链断裂退出项目。

黄硕指出，资本流入方面，目前带有政府属性的长周期资本是愿意投入城市更新的，但房企内部的审批机制与资产识别能力还没有完全跟上；流通方面，资产证券化机制还在完善当中，城市更新项目真正能够盈利的项目还比较少。

操盘难度大 更新还需因地制宜

除开发周期长带来的一系列考验外，由于涉及到大量旧项目改造，城市更新项目的操盘难度远远大于新开发项目。

黄硕表示，“城市更新很大的一个问题在于处理过去的矛盾，比如老旧小区拆迁改造，或者街区更新，都要解决一系列历史遗留问题。”如此现状下，因地制宜方能实现项目价值。

以上述上海愚园路项目为例，弄堂深巷是愚园路的特色，街区内存在多种历史保护建筑，且功能高度复合。为了兼顾街区的历史文化肌理与现代生活功能，愚园路改变“大拆大建”的思维，采取微更新手段对既有空间进行翻新改造，并在保护历史建筑的同时，对街区商业、办公等业态进行升级，聚焦创意、时尚等方向，最终打造了兼具市井气息与生活美学的特色街区。

西安曲江大悦城也是一个典型的旧改项目。改造团队从西安城市历史文化中得到关键启发，抓住大雁塔、西游、美食等关键词，打造特别观景平台“查特花园”与大雁塔形成强关联，同时以“勿空”街区、不戒食巷等形式将西安城市文化深度融入项目，用近两年时间完成了没落商场到城市商业地标的“逆袭”。

城市更新市场中，有成功案例，也有因旧有问题遇阻的项目。贾晓萌提到了一个案例。某建于90年代的剧场更新项目，由于之前的消防走道宽度达不到较新要求，迟迟无法获得演出许可证。

她认为，除了企业给出针对性设计方案外，鉴于老旧城区的特殊情况，城市更新项目推进还需要市政等协调配合，因地制宜地进行整改或运营方案调整。

多元市场 良性发展还需多方协作

相较于传统房地产开发，城市更新是更广范畴的事业，涉及到政府、投资方、上下游企业、民众等多个相关方。“目前城市更新的参与主体以地产商为主，但以后会有更多领域的主体进入，形成一个多元的市场。”黄硕说。

可以看到，一批以资产运营为主的城市更新企业已经兴起。例如定位城市生活方式内容制造者和城市更新运营者的共享际，通过居住、办公、网红商业IP等不同功能模块的整合，构建丰富体验场景，通过城市更新盘活存量资产。

资本方面，平安银行、中国人寿等都已通过产业基金等多种形式与房企合作，进入城市更新领域。

当越来越多主体涌入，城市更新市场便更加多元复杂，市场的良性发展不仅需要企业之间的协同，更需要多方支持。

首先是市场环境的营造。黄硕认为市场发展需要一定的金融政策支持，同时要建立市场化合作机制，她说：“虽然城市更新有民生属性，但市场团队有更好的竞争力与活力，民营企业具有更灵活的投融资机制，所以应该充分重视民营资本起到的作用“城市更新应该有一个清晰的角色划分，目前资产持有方多为国企，国企拥有丰富资源，而市场化企业有更灵活的机制和内容运作能力，希望能够搭建一个良好的合作机制，推动项目顺利运行，让资产持有方和运营方都能够实现价值。”贾晓萌补充道。

央广网（记者 安垚）