更精细、更高频 新一轮楼市调控潮再发力

在8月31日的“住有所居”新闻发布会上，住建部重申“房住不炒”基调和“三稳目标”，提出建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜，规范房地产市场秩序。

而房地产市场新一轮的密集调控早已启动，今年以来，北京、上海、深圳、成都等多个城市都对限购、限售、二手房、土拍规则等方面的调控政策进行了完善升级。

据中原地产研究中心统计，截至8月22日，年内全国房地产调控累计突破400次，月均超过50次，2020年前8个月为368次，2021年来房地产调控政策全面刷新历史纪录。

土地市场：限地价、提品质、严审查成为标配

在土地供给端，多座城市推迟了第二轮集中供地计划，并修改了土拍规则，“政策工具箱”不断完善。

首先，多地通过调低地块溢价率，从根源上控制整体地价水平，实现“稳地价、稳房价”的目的，同时也为企业预留合理利润空间。

深圳在第二批集中供地重新挂牌后，规定在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%；杭州将一般地块溢价率上限从20%调整到15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%；济南的挂牌居住用地设置了较高溢价率不超过15%的“红线”；成都将宗地溢价率设置在9-11%左右，低于其他城市。

提高住房品质也成为新一轮集中供地的重要调整方向。杭州推出10宗“竞品质”地块，并且将先比拼高品质建设方案，再进入竞价环节；成都取消“竞配建”方式，明确了“定品质”；苏州、南京也将“定品质”纳入土拍规则。

曾被住建部点名表扬的北京，第二轮集中供地“竞品质”地块数达到36宗，并将在大兴区黄村镇DX00-0102-0208-6026、6020地块竞拍中首次试点“竞现房销售面积”程序。

“从各个环节确保房屋交付的品质和质量，将改变房企现有的高周转运营模式，影响房企运营节奏和产品设计，对房企运营能力提出了更高要求。”中指研究院分析人士称，竞品质和竞现房将延长房企资金流转周期、增加房企资金使用成本，一定程度上提高了此类用地的拿地门槛，或将影响部分中小企业或民企的拿地意愿。

此外，多个城市在第二批集中供地竞拍中加入了摇号机制，还普遍加强了对房企的资格审查以及资金来源审查，明确“禁马甲”。以深圳为例，此次土拍将在达到地块限价和自持面积上限后转入摇号程序，并明确要求用地竞买申请人须具有房地产开发资质，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，且“参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地（含联合竞买）”。

精细化：一城一策，持续查漏补缺

在新房市场，各城市持续从限购、限售、限价以及限贷等维度对现有政策查漏补缺，新一轮热点城市的调控加码呈现出更精细、更高频的特点。

从限购角度，北京发布新政打击假离婚，杭州升级缴纳社保年限，武汉推出“房票制”，西安则将限购政策细化到了街道。

很多城市还发布或者升级了“限售令”，曾被住建部约谈的金华、惠州在8月出台新政，规定新购买的新建商品住宅在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易，并且金华将新房和二手房都纳入了“限售”范围。

（图片来源：金华市住房和城乡建设局官网，央广网发）

限价方面，除了在第二轮集中供地出让规则中对未来项目销售价格作出限制以外，海口、三亚、银川、惠州等城市还纷纷出台较新“限价令”，调整新房备案均价。

同时，房地产市场还出现了双向调控，抑制房价过快上涨的同时也在控制价格过多下跌，保障房地产市场平稳运行。江阴市住建局8月底发布长三角地区排名前列“限跌令”，严禁低价倾销、降标降质，此前大连、昆明、岳阳等城市也曾出台新规，限制开发商降价。

在金融信贷角度，据贝壳研究院整理统计，东莞、银川首付比例相比去年均提升了10%，贷款集中度、违规资金监管、差别化信贷、审核首付资金来源成为基础配置，落实银保监会提出的严防违规资金流入房地产相关要求。

贝壳研究院分析指出，从政策分类角度来看，今年有关资金来源、房地价联动、限购的政策占比明显提升，而限购、限贷政策对房价的持续性抑制作用会高于限价政策。

二手房：密集调控，引导价格预期

相似的变化同时发生在二手房市场，各城市密集出台新政加强对其的调控监管。

设置成交参考价成为这一轮二手房市场调控的新举措。今年2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，公布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格，并要求中介挂牌价不能超过参考价。随后，上海、成都、杭州、无锡、广州、衢州等城市陆续跟进，其中广州热点区域住宅小区二手房指导价均不超过每平方米10万元。

业内人士认为，二手房参考价格有助于合理引导价格走势，抑制过高标价的出现。贝壳研究院策略分析师表示：“参考价的设定同时使得二手房交易更加透明，买卖双方信息对称；另一方面银行将依据参考价发放贷款，贷款将不再随着价格上涨而增长，相当于控制了购房贷款杠杆率，从而能够有效抑制依靠贷款多次购房的投资需求。”

二手房市场的监管收紧还反映在官方网络交易平台的推出。9月7日，深圳住建局发布通告称，深圳市住房公积金管理中心正式承接房屋交易管理职能，自9月13日起，该中心将首批推出房屋交易资格审查、房屋买卖合同网签备案以及出具购房资格证明等业务“全程网办”。自助交易二手商品房的，买卖双方也可通过深圳市房地产信息平台完成买卖合同录入、交易资格审查、商品房买卖合同网签备案业务。

8月18日，杭州市“二手房交易监管服务平台”正式上线了“个人自主挂牌房源”功能，标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。

（图片来源：杭州市住房保障和房产管理局官网，央广网发）

杭州市住房保障和房产管理局表示，该功能打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端。克而瑞分析人士则表示，政府搭建“二手房交易监管服务平台”并非完全取代中介机构，主要目标还是加强二手房市场监管，对二手房市场而言，二手房成交参考价、信贷资金管控等政策组合拳更具“杀伤力”。

上海则是这方面的典型案例，7月份出台二手房源挂牌价核验政策，8月初开始上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

在密集的二手房调控政策下，上海中原地产数据显示，继7月份成交量环比下降15%后，8月份上海二手房成交量环比降幅扩大至24.3%，成交套数从7月的2.4万套跌至1.8万套，同比下挫39.5%。

整体来看，不论各个维度的政策如何变化，本质上都是在贯彻房地产“稳地价、稳房价、稳预期”的要求。克而瑞分析人士认为，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”，夯实城市政府主体责任；热点城市仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并结合实际市场变化情况，及时采取针对性的调控政策措施。

来源：央广网 记者 安垚