上市热潮“遇冷”、行业估值回调,物业股还“香”吗?

在物业行业近几年的快速发展中，资本扮演了重要的角色，50余家上市物业公司借助资本的力量完成规模跃升、业务结构升级以及业绩的飞速增长。

据记者不完全统计，2021年初至9月16日，共有11家物业服务企业成功上市，已递交招股书正等待上市的物企有24家。中指研究院预计，到年末上市物企将突破70家。

不过，今年以来多家物企首次冲刺IPO失败，给物企上市热潮泼了一小盆“冷水”。新力服务、禹佳生活服务、世纪金源服务等中小型物企都没能在招股书有效期内成功上市，不得不重新递表。同时，随着资本市场理性回归，行业估值也面临着整体回调。

物企获批上市进度放缓

9月16日，阳光城发布公告称，公司经营管理层经审慎决策，决定终止筹划阳光智博发行 H 股股票事项并撤回相关申请文件。此前，阳光城曾宣布将用旗下物业板块阳光智博生活服务100%股份战略换取万科旗下万物云4.8%的股份。

在阳光智博主动放弃上市计划的同时，还有另一些企业在冲击上市过程中无奈折戟。

今年9月初，港交所网站显示，新力服务的上市申请书已变为“失效”状态。未能在6个月有效期内获得通过，这意味着新力服务排名前列次冲击IPO以失败告终。

但新力服务并未放弃上市计划，其回应称，公司上市进程目前仍在按计划推进中，会根据港交所的规定和指引更新上市申请资料，申请资料更新好后会及时重新递交港交所。此次申请资料失效不会影响公司的现有计划，具体更新时间以港交所网站公布为准。

对于上市申请资料失效的原因，新力服务指出是因审计报告有效期届满，属于正常现象。不过，业内仍有传言称，新力服务将终止上市，卖身龙湖智慧服务，而新力服务对此予以否认，表示公司已经更新数据，只是目前在港交所暂未更新。

事实上，物企上市申请失效并非个例。

已上市的融信服务是在今年6月第二次递交招股书后才顺利登陆资本市场。而仍在排队的企业中，除新力服务外，禹洲集团旗下的禹佳生活服务、世纪金源集团旗下的世纪金源服务首次递交的港股IPO申请都在今年先后面临失效，两家企业也都马上提交了新的资料，继续“闯关”港交所。

相较于物企争相申请上市的“热情”，港交所的审批则越来越“冷静”。根据克而瑞物管统计，2020年1-9月初上市的6家物企从初次交表到成功上市平均历时171天，而2021年同期的11家物企平均用时207天，审批节奏同比延后36天。以此估算，仍在排队的物企或将在年底至明年初集中上市。

待上市物企规模多为中小型

近年来，借助资本红利，物业行业迎来了快速增长的黄金期。

贝壳研究院策略研究分析师郭翰表示，2021年是行业的收购整合大年，依据各新上市物企公告，募集资金普遍超过六成运用于收并购、市场外拓等规模扩张手段。

其中，大型物企往往能获得更高的融资金额，也就更有利于规模扩张。据克而瑞物管统计，2021年8月，物业行业新增收并购17起，涉及金额11.43亿元，碧桂园服务、世茂服务、龙湖智慧服务、融创服务等在管规模超过1亿平方米的企业是8月收并购的主力军。

“大鱼吃小鱼”甚至“大鱼吃大鱼”不断出现，而中小型物企不仅要与同梯队企业捉对厮杀，还要面对头部企业的挤压，压力越来越大。广发证券研报指出，今年上半年，龙头物企在收入与业绩增速上均全面超过非龙头，马太效应显著。

大规模的企业市场估值也显著优于普通企业，克而瑞分析人士表示，规模越高的房企，在市盈率和营收方面都有更好的表现。

从规模来看，放弃上市的阳光智博以及排名前列次申请上市未能成功的新力服务、禹佳生活服务、世纪金源服务等企业都属于中小型企业。据贝壳研究院统计，50家上市物企截至今年上半年的平均在管面积已达到1.108亿平方，而前述未上市物企中规模较大的是世纪金源服务，其截至今年4月30日的在管总建筑面积约为7020万平方米，并未达到已上市物企的平均水平。

再来看目前正在等待聆讯的全部24家物企，其中仅有长城物业截至2020年底的在管面积超过了1亿平方米。据克而瑞物管统计，24家待上市物企于2020年年底的在管面积均值为2623万平方米，整体规模偏小。

随着上市物企数量的增多和行业整合的加速，资本市场对于物企的评价指标越来越完善和严格，港交所还在今年调高了上市门槛。业内人士分析指出，未来中小型物企上市的难度可能会有所加大。

行业整体估值回调

行业分化加剧的同时，随着资本市场回归理性，物管行业整体估值也面临回调。

据克而瑞物管监测，2021年8月恒生物业指数涨幅为-3.69%，物业板块整体涨幅-1.54%，而同期恒生指数涨幅为-0.32%。

近期，摩根大通发表研究报告称，上半年中国物管股业绩表现无大惊喜，而自7月底以来，行业股价亦在区间横行。该行对短期表现看法审慎，相信至年底，甚至明年1月前，都是维持区间横行的表现，并且该行全线调降了物管股目标价。

高盛则在研报中表示，展望将来，相信大部分高盛有覆盖的物管股盈利能力将缓慢下行，主要因为外部增长积极将令利润摊薄，同时在数码化及新业务上的持续投资短期不会带来很多盈利。此外，人工成本持续提升，加上监管环境趋紧，将是影响行业整体盈利能力的重要因素。

随后的9月15日、16日，港股物业板块连续下挫，多只物业股股价跌幅超过10%。

在经历过2020年的“春风得意”之后，物业股在今年不可避免地走向回调。于是继地产回购潮之后，主流物企也开始了密集的回购护盘行动。9月以来，碧桂园服务、融创服务、世茂服务、宝龙商业等物企都曾回购股份，表现出对公司长期价值的认可，增强投资者信心。

从整体行业来看，克而瑞分析人士表示，资本市场的回调有助于挤出行业内的水分，而一个相对理性的资本环境，将更有利于物业管理行业的健康有序发展。企业需要坚守和锻造服务能力，才能赢得时间的复利。

来源：央广网 记者 安垚