房企“中考”成绩单:利润率进一步下探 “三道红线”指标明显改

8月31日，上市房企半年报发布已接近尾声，多家企业交出的成绩单“喜忧参半”。

受去年同期基数较低等因素影响，今年上半年房企营收普遍录得较大增幅。不过，上半年多数房企毛利率进一步下滑，进而导致利润下降，“增收不增利”现象明显。

“利润率的降低是行业发展的必然阶段，因为行业已走过了暴利时代，未来不可能还有暴利。”旭辉集团董事局主席林中在业绩会上表示，“预测行业的毛利率，可能到明年年底见底。”

事实上，从各房企半年度业绩会上释放的信息来看，不少房企对毛利率持续下滑已有预见，并对业绩增速预期进行了调整。这也预示着，行业正从高速增长时期，过渡至中低速增长时期，而在过渡期内，房企的底层架构正逐渐被重建。

与此同时，在调控政策全方位收紧的情况下，降低负债、保证现金流安全，已成为房企的优选动作。今年上半年房企纷纷通过调整债务结构、控制拿地节奏来降负债，从效果来看，不少房企“三道红线”指标出现改善。

从“拼规模”到“保利润”

利润率持续走低已成为房地产业面临的最突出问题之一，即使是这个行业的头部企业，也在进行一场利润“保卫战”。

以行业公认的“好学生”万科为例，上半年其毛利率为22.9%，同比下降8.87个百分点；净利率为9.7%，同比下降3.05个百分点。此外，有行业“利润王”之称的中海地产上半年毛利率为28.5%，同比下降2.1个百分点；净利润率为19.3%，同比下降近4个百分点。

有业内人士从TOP50房企里，按规模阶梯选取10家房企，对比了2019-2021年上半年的数据，发现所有企业的毛利率都在下降，降幅普遍在5-10个百分点。

对于房企利润率普遍下滑的原因，亿翰智库分析师于小雨告诉记者，从项目结转周期角度来说，由于滞后性的结转机制，结转至2021年上半年报表的项目主要来自于2018年、2019年期间获得的土地，当时的土地价格较高，房企在拿地时对于房价加了预期，但在政策的严格调控下，房价上涨空间受限，房企的利润空间收窄，进而拉低了整体利润率水平。

“此外，为了能够快速实现项目的去化，企业会采用降价促销的方式去库存，这种情况会对利润的释放产生反向力。”于小雨表示。

“行业整体毛利率下滑应该是一个趋势。”龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上指出，“在限价的大环境下，行业毛利率会回归到一个合理的区间，未来保持20%-25%的毛利率，可能是整个行业的趋势。”

而林中认为，经营效益好一些的房企，未来毛利率可能在20%上下波动，低一些的毛利率可能在15%左右；优秀企业的净利率可能在9%左右浮动。

随着行业迎来少有的严监管，房企也从此前的“拼规模”转变为“保利润”。

“过去很多企业唯规模论，认为规模越大，安全性越高，现在反而是强调现金流和利润。”花样年控股董事局主席潘军在业绩会上表示。

在高杠杆、高负债模式难以为继的情况下，多家企业通过提高周转速度，来提升利润率。据龙光高管介绍，今年上半年龙光新项目平均开盘时长已缩短至6.6月。

此外，房企纷纷拓展非开发业务。于小雨表示，“从利润组成情况来看，利润率表现相对较优的企业，其主营业务除了地产开发外，可能还有持有型物业的经营管理，轻资产的业务，如物业管理、代建等等，相较于地产开发，这些业务的利润率可能会相对较高，可以对企业的利润率表现提供较有力的支撑。”

一位房地产行业分析师指出，热点城市第二批集中供地规则的改变，给房企让出了一部分利润，随着地方政府控制土地溢价率，房企的利润率有望出现边际改善。

降负债、去杠杆仍是行业大趋势

在保利润同时，房企还面临涉房融资收紧带来的去杠杆压力。

“在三道红线融资管理机制之下，整个行业去杠杆是大趋势。”万科管理层在业绩会上表示。

今年上半年，多家房企通过控杠杆、降负债等，改善“三道红线”指标。其中，龙湖、世茂、金地、龙光、金科股份、越秀地产等持续保持绿档。此外，雅居乐、佳兆业等房企也在上半年成功达标，跻身“零踩线”阵营。

据贝壳研究院统计，上半年旭辉集团、新城控股、阳光城、绿景中国、大悦城、力高集团、朗诗绿色地产、上坤地产、德信中国、祥生控股、中南建设、美的置业等企业，因为有一项指标尚未达标，位于“黄档”行列。

对此，旭辉方面预估在年内可以达到绿档标准；祥生控股则表示，将会用1-2年时间，使得三条红线全部转绿；美的置业也表示，预计较快在2022年底实现达标，转入绿档。

2021年上半年，处于“橙档”的企业有首开股份、中交地产、美好置业、亿达中国、中洲控股等房企。而三道红线均未达标的企业，也就是维持在“红档”的企业，包括富力地产、金融街、中天金融、嘉凯城、光明地产等。

数据显示，今年上半年富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123.5%，现金短债比为0.55，三项指标均超阈值。

目前，多数房企仍在严控规模、持续降负债，在拿地方面也日趋谨慎。

“融创不仅要降负债率，也要降负债规模。”在2021年中期业绩投资人会议上，融创中国董事长孙宏斌表示，“如果还像过去一样拿地，会吞掉很多利润，我们现在需要安全。”

“世茂集团今年会采取比较谨慎的防守型策略，多销售、多回款，严控公司投资，不拿贵地，引进更多合作。”世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在中期业绩会上透露。

万科集团总裁祝九胜在中期业绩会上表示，过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。未来万科会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间反复权衡。

“三道红线、集中供地政策，以及对二手房的管理和对从业者行为规范的治理等，一系列政策围绕着‘房住不炒’的大政方针、长效机制的系统性建立，对行业影响深远，有利于实现行业的健康有序发展。”龙湖集团首席执行官邵明晓认为，经过两三年的时间，到2024年，整个行业的从业者会更加自律，财务将更加稳健。

财联社（北京，记者 李洁）