多地调整土拍规则为房企“减负” 土地市场难言“回温”

接近年底，今年的集中供地也渐近尾声。近日，宁波市自然资源和规划局发布32宗地块出让意向预申请公告，值得注意的是，本次宁波供地规则有所调整，最受关注的是出让价款缴纳时间延期。

自土地集中供应以来，土拍市场上发生了诸多变化，资金承压、销售限价等因素作用下，房企拿地积极性不同以往。为了吸引企业拿地，多地在第三批集中供地中对出让规则做出调整，但从目前完成第三批集中供地出让的城市来看，土地市场热度回升并不明显。

全年供地计划完成率刚刚过半 宁波调整规则为房企“减负”

12月7日，《宁波市自然资源和规划局国有建设用地使用权出让意向预申请公告》发布，根据公告，宁波本批次将集中出让32宗地块，包括住宅商住地块25宗、租赁住宅用地2宗、安置用地5宗，总出让面积约140.86公顷。

其中关于土地款延期的内容引起市场关注。公告显示，若被出让人接受的意向预申请人竞得该预申请地块的，第二期出让价款缴纳时间可在地块正式出让公告规定的时间基础上延期4个月。另外，本次宁波集中供地还对部分地块新房限价做出调整，据了解，第二批集中供地流拍转入第三批的地块中多宗上调了毛坯房限价。

宁波本次土拍规则的调整，与第二批集中供地的冷清收场有较大关联。

11月3日、4日，宁波第二批集中供地出让完成，相较于排名前列批次29宗地块全部顺利出让、19宗地块触达地价上限的“火热”场面，第二批集中供地热度大大下降，46宗地块仅成交28宗，且成交地块中25宗为底价成交，剩余18宗地块因无房企出价而流拍。业内认为这一结果是土地市场整体热度下降、限房价等因素共同作用下产生的。

此外，宁波市第二批集中供地中央企、国企成为拿地主力。中指研究院宁波分院总经理李嵩表示，宁波的情况基本上和全国大部分集中供地城市一致，在市场限购、限贷以及土地限价情况下，宁波整体房地产市场包含新房二手房市场均下行明显，民营房企对市场利润预期下降，拿地积极性较排名前列批次明显降低，于是第二批次集中供地成为了央企、国企的主场。

第二批集中供地遇冷，也导致了宁波市本年度土地供应计划完成率偏低。根据《宁波市区2021年度国有建设用地供应计划》，2021年宁波市区计划供应住宅用地581.92公顷，而宁波市自然资源和规划局发布的数据显示，截至11月4日，宁波市区涉宅用地成交面积共计293.66公顷，仅完成今年供地计划的50.5%。

李嵩认为，第三批集中供地规则的调整，释放出宁波市土地主管部门从政策端提振市场热度的想法，结合央行降准等金融端利好消息，宁波的土地市场热度应会有所恢复。

对于宁波市第三批集中供地的情况，李嵩预计，土地限价以及资金付款等压力的减缓，包括金融端监管端的部分调整，三批次土拍较二批次情况会有所回升，至少不会出现完全以央企、国企为主的情况。同时，从企业土地储备来看，房企目前待开发土地储备已存在不足现象，会有部分二批次未拿地企业在三批次加入竞争。

多城土拍规则放松 热点城市投资机遇较大

从整个土地市场来看，宁波并不是个例。据中指研究院统计，第二批集中供地中，除宁波、郑州之外的20城共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%，首批次这一数据为6.5%。面对土地流拍、房企“躺平”的状况，多座试点城市也如宁波一般，在第三批集中供地中优化出让规则，降低拿地门槛。

据了解，重庆、武汉等城市竞拍规则有所改变，以重庆为例，在第二批次土地竞拍中，多宗地块采用达到较高限价后转为竞自持租赁住房的规则，而第三批多宗地块将这一规则调整为“竞价+摇号”；杭州则取消了一年以上房地产开发资质的条件，同时取消了同一集团成员企业参加同一公告中地块竞买宗数不大于5宗的限制。

部分城市则放松了对新房售价的限制。其中广州对部分此前流拍的地块起拍价进行了下调，而在第二批集中供地中实行限房价政策的南沙区与黄浦区在第三批集中供地中取消了这一政策；杭州、长沙等地对于新房售价的限制也有所放宽；另外，部分城市对地块起始楼面价进行了下调，对房企而言这也是一重利好。

调低保证金比例也是为房企“减负”的一个重要手段。以杭州为例，其在第二批集中供地中要求竞买单位须足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买，而在第三批集中供地中恢复了“勾地”政策，预约申请保证金仅为地块起始价的10%。

目前，上海、深圳、广州、南京、成都等城市已完成第三批集中供地出让。城市间对比来看，出让规则未进行明显调整的部分城市，第三批集中供地成交情况依旧不容乐观，个别城市流拍率较此前有所上升。进行规则调整的城市情况则有所转变，流拍率较第二批有所下降，其中无锡、深圳、上海出让地块全部成交。

不过，尽管规则调整之后土地流拍率降低，但从成交价格来看，土地溢价率普遍较低，底价成交地块占比较高，其中广州13宗成功出让地块均为底价成交，重庆23宗成功出让地块有20宗底价成交。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，土拍规则调整的效果还没有明显显现，土地市场依旧比较疲软，压力比想象中可能要大。

本月内，北京、天津、杭州等城市第三批集中供地将会进入现场竞价阶段，规则调整能否刺激房企拿地的积极性还有待验证。严跃进表示，热点城市有较大市场机遇，目前地价不高，在规则调整的现状下，房企投资机会还是比较大的。“尽管大环境是降温的，但部分城市拿地优势也比较多。”

来源：央广网 记者：门庭婷