预售资金监管现放松迹象,会有更多城市跟进吗?

在房企信用危机频频爆发的大背景下，预售资金监管放松的消息迎来强烈关注。近日，继市场传出“中央将协调各地放松预售资金监管以应对房企流动性风险”的消息后，山东烟台发布政策，对于守信房企，降低预售监管资金留存较高5个点，并提出相关预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。

业内人士认为，预售资金是属地管理，未来各地或许会放松对其监管，但更多会因城施策、因企施策，既保障房地产项目复工、助力缓解企业现金流压力，也要避免烂尾风险。

烟台打响新年放松预售资金监管“头枪”

预售资金是新房项目预售后，房企收到的各种购房款，包括定金、首付款、按揭贷款等。预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房企须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。当房企达到规定的工程建设进度节点，可申请支取相应比例的预售款。

近日，预售资金监管似有放松迹象。1月14日，较高人民法院印发《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》的通知显示，对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。

此后，有市场消息称，监管层正在起草全国性规则，以使房地产开发商更容易获得托管账户中持有的预售资金，但此消息并未获得证实。

1月18日，山东烟台四部门联合发布《关于对烟台市2020年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知》（简称《通知》）。《通知》明确指出，“对守信企业落实相应激励措施。对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点。对信用等级为AA级开发企业，商品房预售资金留存比例降低3个百分点。上述3%-5%的预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。”

相比于烟台政策放松，厦门则是强化预售资金的监管，《厦门市商品房预售管理规定》指出，购房款应全部存入资金监管专户监管。此项新政将于今年4月1日实施，给企业留出了一段过渡期。

曾从过度宽松到强监管

事实上，在过去很长时间，“拿地-开工-预售-拿地”的高周转模式下，新房预售后的回款资金，很多不是用作结算工程款，而是被违规挪用，撬动资金杠杆，大规模拿地实现快速扩张。如果房企出现资金链断裂，就很容易导致楼盘烂尾。

去年，部分房企陷入流动性危机，出现项目停工现象，就被爆出预售资金被挪用的情况。为了保交楼，保障购房者的利益，包括西安、北京、天津、苏州、广州、石家庄、重庆、银川等多个城市出台政策，加强对商品房预售资金的监管。

强监管内容主要包括升级资金监管范围、提高监管比例、提高支取节点要求等。诸如石家庄要求商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户；重庆取消了此前预售资金首付款监管比例的核减规定，现全部按照之前的较高标准纳入监管的首付款按照预售总额的35%确定。

加强预售资金监管，无疑保障了购房者权益，对防止出现烂尾楼、拖欠供应商、农民工工资等现象起到了很好的保护作用，但也让本已陷入现金流危机的房企雪上加霜。

旭辉控股董事局主席林中曾公开表示，开发商资金大概有50%在监管账户，比如企业有600亿元，300亿元在监管账户提不出，这个确实难受。

一边是要保障购房者权益，另一边则是房企因为资金链断裂项目陷入停工的恶性循环，地方在预售资金监管上要如何做到平衡？如何在保障购房者利益的前提下通过预售资金监管调整帮助企业缓解资金压力?

更多城市或会因城施策、因企施策

按规定，预售资金本就应该“专户管理”“专款专用”， 不挪作他用，优先保障房地产项目本身的建设，加强监管是大势所趋。

但是也应看到，去年大势之下，部分城市的预售资金监管政策出现“一刀切”、过度收紧的情况，使得部分房企在艰难时刻遭遇到更大的流动性压力。

山东烟台打响了2022年地方预售资金监管放松的“头枪”，会有越来越多的城市加入吗？

在业内人士看来，各地对于预售资金的监管存在放松的可能，但是相对有限，方向更多是因城施策、因企施策，诸如有的地方可能会适度放松、有的地方则继续收紧，预售资金只能用于本地建设，对于不同信用资质的企业给予不同的监管措施等。

国海证券研究所联席所长、政策&地产首席政策分析师夏磊建议，预售资金良性循环，可以尝试使用保函等形式替代预售资金监管，比如北京在去年11月规定房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函免除同等额度的监管资金；区分重点监管额度和一般监管额度，对于重点监管额度部分实行重点监管，根据工程进度支取，对于超出重点监管额度的部分，可更加灵活取用；精准识别风险企业、风险项目，对于财务状况稳健、过往信用良好的房企可适当降低监管要求，对于风险企业、风险项目及时进行应急处置。

林中也建议，对企业分类监管，比如爆雷的企业，直接封闭运作；有危险的企业强监管；正常企业正常监管。

来源：新京报 记者：段文平